Les commissaires du comté approuvent la carte pour créer des «quartiers de banlieue» dans le SE Bulloch

Le conseil des commissaires du comté de Bulloch a approuvé cette semaine à l'unanimité un amendement au plan global Smart Bulloch 2040 et à sa carte de développement futur qui délimite une grande nouvelle zone de caractère de «quartier de banlieue» et des «couloirs de banlieue» dans la partie sud-est du comté.

Les membres du personnel du comté prévoient de faire construire des systèmes d'eau et d'égouts – les premiers à être exploités par le gouvernement du comté – pour desservir ces zones et y concentrer le développement résidentiel et commercial. Le système d'eau puiserait dans certains des quatre puits que les responsables du comté de Bulloch ont officieusement promis de forer pour desservir l'énorme complexe de fabrication de véhicules électriques et de batteries Meta Plant America de Hyundai Motor Group actuellement en construction dans le nord du comté de Bryan.

Le vote des commissaires a été de 6 à 0, mais a suivi les critiques de l'amendement de la carte de la part de certains résidents, plus récemment un diplômé en sciences des bassins versants qui a observé que la zone de développement du quartier de banlieue comprend une grande quantité de zones humides. La carte était le dernier élément complété dans un ensemble de modifications réglementaires élaborées par des membres du personnel du comté et un comité de citoyens au cours d'un moratoire partiel de 236 jours, qui a expiré le 7 avril, sur le rezonage des subdivisions dans la partie sud-est du comté.

"Avec l'anticipation, une fois que Hyundai a annoncé, de la croissance future, nous savions qu'il fallait vraiment examiner comment nous voulons nous développer", a déclaré le directeur de la planification et du développement du comté, James Pope. "Ainsi, le Conseil des commissaires a autorisé un comité qui s'est réuni à plusieurs reprises pour examiner la carte de développement futur, ainsi que les règlements de zonage et de lotissement."

Les commissaires ont promulgué ces nouveaux règlements et une ordonnance sur le contrôle des eaux pluviales le 4 avril. Cela a laissé l'adoption de la carte et de l'amendement au plan comme l'aboutissement du travail que Pope a déclaré avoir vraiment commencé en juillet dernier. Il s'est adressé aux commissaires le 6 juin alors que la carte apparaissait sur un écran dans la salle de réunion bondée de citoyens du Bulloch County Center for Agriculture.

"Nous pensons que cela équilibrera la croissance avec l'anticipation de ce que sera la demande", a déclaré Pope. "Nous pouvons soit rezoner de manière à très faible densité et avoir beaucoup de terres occupées dans des lots plus grands, soit ce que cette zone de caractère nous permettra de faire, c'est de concentrer la croissance dans des zones concentrées peut-être un peu plus denses."

Région « suburbaine »

Représentée sur la carte sous la forme d'une région jaune dans la partie sud-est du comté de Bulloch, la nouvelle zone de caractère «quartier de banlieue» semble presque aussi grande que la zone de banlieue établie autour de Statesboro et Brooklet. Mais la zone nouvellement désignée comprend plus de terres forestières, ainsi que les bassins de drainage Upper Black Creek et Lower Black Creek de Mud Road jusqu'au confluent des ruisseaux, puis Black Creek lui-même jusqu'à la limite du comté de Bryan.

Le coin nord-ouest de la zone de développement «suburbaine» est la communauté danoise, et la région jaune englobe désormais ce qui était autrefois représenté en violet comme un quartier de passerelle inter-États autour de l'échangeur I-16 sur la route 67 de Géorgie.

Seed Tick Road forme une longue partie de la limite sud de la zone du quartier de banlieue, vers l'est jusqu'au ruisseau, et l'US Highway 80 est incluse sur quelques kilomètres au nord de l'endroit où elle entre pour la première fois dans le comté de Bulloch. À l'est de l'autoroute 80, une étroite extension de la région jaune englobe la gare d'Olney en tant que quartier de banlieue.

Dans la zone globale d'utilisation des terres «suburbaine», l'ensemble de l'ancienne route 46 - maintenant une route entretenue par le comté - de la route 67 au Danemark au sud-est jusqu'à la limite du comté est tracé avec une ligne orange en tant que «couloir de banlieue». Il en va de même pour le segment d'environ deux milles de l'autoroute 80 au nord de la limite du comté.

L'ancienne autoroute 46 est à peu près parallèle à la I-16, et les terres des deux côtés de l'autoroute se trouvent maintenant dans la zone de caractère du quartier de banlieue.

Par définition, le zonage routier-commercial, pour des éléments tels que les stations-service avec dépanneurs, est généralement autorisé dans les couloirs de banlieue, mais pas plus loin dans les quartiers de banlieue.

C'est également dans la zone immédiate des corridors, c'est-à-dire le long de l'ancienne autoroute 46 et du petit tronçon de l'autoroute 80, que les employés du comté s'attendent à ce que la plupart des lotissements résidentiels soient développés. Au moins, cela devrait être le cas pendant les premières années, a déclaré Pope, car ces couloirs sont l'endroit où le système d'eau du comté sera installé.

Nouveau zonage R-8

L'amendement, recommandé pour approbation par la Commission de planification et de zonage du comté lors d'un vote précédent de 5 contre 1, a également ajouté la nouvelle classification de zonage R-8, créée lors de la révision de zonage d'avril, au quartier de banlieue et aux zones de corridor de banlieue.

La zone de maisons unifamiliales la plus petite du système du comté, R-8 permet des tailles de lot jusqu'à 8 000 pieds carrés - environ un cinquième d'acre - dans les zones desservies par les réseaux publics d'aqueduc et d'égout. Mais des classifications de plus grande taille de lot sont également disponibles pour les promoteurs dans les zones à caractère suburbain.

Préoccupations liées aux zones humides

Florie Consolati a été la seule citoyenne à s'opposer à la nouvelle carte lors de l'audition des commissaires, mais elle a reçu des applaudissements de la foule. Propriétaire sur l'autoroute 46 et employé par Wise Nurseries, qui se trouve également dans le sud du comté de Bulloch, Consolati possède une maîtrise en sciences des bassins versants et 14 ans d'expérience en biologie et restauration des pêches.

Demandant aux commissaires de refuser l'approbation de la carte afin qu'elle puisse être révisée "de manière plus réfléchie", elle a apporté sa propre carte pour souligner ses préoccupations concernant la zone de caractère suburbain.

"D'abord, je voudrais souligner que les deux tiers, au moins, de cette zone dans le sud du comté de Bulloch sont des zones humides", a déclaré Consolati. "Si nous développons des zones humides, le comté n'aura-t-il pas à dépenser de l'argent supplémentaire pour créer plus de zones humides ailleurs pour l'atténuation?"

"Ces zones humides coûteuses remplaceraient les services environnementaux que nous obtenons gratuitement en ce moment, comme le contrôle des inondations, par exemple", a-t-elle déclaré. "Où iront les eaux de crue si nous développons ces zones humides ? Les zones humides sont les éponges du paysage qui libèrent lentement les eaux de crue dans nos rivières."

Les zones humides, a déclaré Consolati, pourraient également retenir l'eau sur le terrain pour recharger les aquifères, car les quatre grands puits alimentent en eau l'usine Hyundai et l'un de ses fabricants de pièces, pour lesquels les commissaires avaient approuvé un changement de zonage lors de la même réunion.

Elle a proposé de remodeler la "zone jaune" pour suivre les couloirs de l'autoroute 80 et d'Eldora Road et a déclaré qu'elle s'était également demandée pourquoi la zone autour de Nevils, qu'elle appelait "haute et sèche", n'était pas désignée pour le développement suburbain.

Le président des commissaires, Roy Thompson, a noté qu'un comité directeur, dont il a nommé les membres à haute voix, avait guidé le processus. Le directeur du comté, Tom Couch, a noté qu'une série de réunions publiques avaient eu lieu et que des avis publics avaient été publiés.

"Ce n'était pas seulement une décision d'une seule personne, et essayer de préserver les terres agricoles, la façon dont vous préservez les terres agricoles, c'est de laisser la terre sèche si possible", a déclaré Thompson.

En réponse à une question de Consolati, Pope a reconnu qu'aucun scientifique de son expertise ne siégeait au comité. Il a déclaré : "Le processus de développement prendra en compte les zones humides dans la détermination des consultants en environnement."

Le commissaire Toby Conner, qui exploite une ferme dans cette région du comté, a indiqué qu'il souhaitait que le développement commence dans le couloir I-16 et ne s'étende pas à toute la zone de caractère.

"Je vais accepter cette carte, mais je veux que ce conseil et tout le monde soient très conscients, nous n'allons pas commencer par la toute première subdivision à Mud Road et Arcola", a déclaré Conner. "Nous allons travailler de l'autoroute vers l'extérieur. De cette façon, si tout cela ne se produit pas et que nous n'avons pas besoin de toute cette zone, nous ne l'utiliserons jamais."