Acheter une maison ancienne ?

L'Amérique a beaucoup de vieilles maisons. Selon l'Association nationale des constructeurs d'habitations, la structure moyenne occupée par le propriétaire a environ 40 ans en 2016. Pour référence, c'est plus élevé que l'âge médian américain de 38,8 ans.

Dans certaines régions du pays, le parc de logements est beaucoup plus ancien. En moyenne, les logements occupés par leur propriétaire à New York, au Massachusetts et en Pennsylvanie ont plus de 50 ans. Bien qu'il existe des exceptions à la règle, les maisons ont tendance à être plus anciennes dans le nord-est et le Midwest et dans les noyaux urbains du pays.

En revanche, les maisons plus récentes et les maisons neuves de bonne foi sont plus courantes dans les villes du sud et de l'ouest en général, ainsi que dans les communautés suburbaines et exurbaines du pays. Par exemple, l'âge médian des maisons occupées par leur propriétaire au Nevada est d'à peine 20 ans.

En règle générale, les maisons construites après 1990 sont considérées comme plus récentes et les maisons construites avant 1940 sont considérées comme anciennes ou antiques. Mais l'âge du logement est une condition subjective qui dépend de nombreux facteurs, notamment le style et la qualité de la construction, le climat et la géologie locaux, et les travaux effectués pendant la durée de vie de la maison.

Les facteurs les plus importants incluent :

Même les vieilles maisons bien entretenues peuvent présenter des problèmes que les propriétaires de maisons plus récentes n'ont tout simplement pas à gérer. Ceux-ci incluent des risques pour la santé tels que l'amiante et la moisissure, de graves problèmes de ravageurs pouvant entraîner des problèmes structurels et des problèmes avec les systèmes de services publics tels que le câblage et la plomberie.

Le plomb et l'amiante sont deux matières dangereuses qui étaient utilisées dans les applications résidentielles jusqu'à relativement récemment.

Le plomb est un métal neurotoxique particulièrement nocif pour les enfants. On le trouve couramment dans les peintures extérieures et intérieures fabriquées avant 1978. On le trouve également en quantités importantes dans les systèmes de plomberie d'avant la Seconde Guerre mondiale et en plus petites quantités dans les conduites d'eau installées avant le milieu des années 1980.

L'amiante est un matériau fibreux d'origine naturelle qui provoque une forme grave de cancer du poumon et d'autres problèmes respiratoires. C'était un matériau d'isolation et d'ignifugation omniprésent jusqu'au milieu des années 1970. Les actions successives de l'EPA ont interdit la plupart des applications d'amiante à la fin des années 1980, mais l'agence n'a jamais exigé des propriétaires de bâtiments qu'ils retirent les produits d'amiante existants. Par conséquent, de nombreux vides sanitaires, murs et tuyaux plus anciens contiennent encore une isolation en amiante.

Si vous déterminez que vous avez besoin d'aide professionnelle pour faire face à l'un de ces problèmes environnementaux, utilisez une ressource commeAccueilConseillerpour trouver des entrepreneurs réputés et pré-approuvés dans votre région.

Lorsque vous achetez une maison construite avant 1978, vous êtes généralement tenu d'affirmer votre compréhension que la maison peut contenir de la peinture au plomb. Si vous n'êtes pas à l'aise avec l'idée de coexister avec la peinture au plomb, investissez dans des services professionnels d'élimination de la peinture au plomb.

Selon HouseLogic, l'enlèvement professionnel de la peinture au plomb coûte de 8 $ à 15 $ par pied carré, soit environ 10 000 $ pour un projet typique de toute la maison. La littérature médicale n'est pas concluante sur la question, et certains experts en logement disent que c'est bien de laisser le plomb en place tant qu'il n'est pas dérangé. Mais le retrait est recommandé pour les propriétaires avec de jeunes enfants.

Si le système de plomberie de votre maison est très ancien, il pourrait encore contenir des quantités mesurables de plomb. Le moyen le plus rentable de résoudre ce problème est un système de filtration d'eau, soit pour toute la maison (1 000 $ à 3 000 $, selon la taille de la maison et la qualité du système), soit pour le robinet de la cuisine (200 $ à 1 000 $, selon la marque et la qualité).

Remplacer l'ensemble du système de tuyauterie de la maison est le seul moyen d'assurer une eau totalement sans plomb, mais cela peut coûter jusqu'à 10 000 $.

Si votre maison est plus ancienne mais a subi d'importantes améliorations à la plomberie - des tuyaux en cuivre d'aspect plastique ou brillant étant des cadeaux -, les seuls éléments en plomb restants pourraient se trouver dans la ligne de service qui part de la conduite d'eau principale sous votre rue. Cette mauvaise nouvelle est que le remplacement d'une ligne de service signifie creuser votre cour ou votre trottoir (ou les deux) à grands frais : de 3 000 $ à 5 000 $ pour une ligne courte à 15 000 $ ou plus pour une ligne plus longue.

Heureusement, de plus en plus d'États et de villes subventionnent les coûts de remplacement des lignes de service en plomb, alors vérifiez auprès de votre service local des eaux ou du service de santé de l'État avant de payer de votre poche.

Bien qu'une exposition directe et prolongée à l'amiante constitue un grave danger pour la santé, l'isolant dissimulé dans des murs inaccessibles n'est pas susceptible de présenter un risque direct. Cependant, l'enlèvement est recommandé si vous prévoyez d'abattre des murs, d'étendre l'empreinte de votre maison ou de tenter d'autres projets de grande envergure susceptibles de découvrir des matériaux chargés d'amiante.

Les coûts de désamiantage varient considérablement selon la taille et l'emplacement du projet. La fourchette générale est de 5 $ à 20 $ par pied carré ou linéaire, ce qui ne la réduit pas vraiment. Pensez-y de cette façon : un seul tuyau ou mur se situe dans la fourchette haute à trois ou bas à quatre chiffres, tandis qu'un projet de maison entière coûte de 10 000 $ à 30 000 $, selon l'étendue de l'amiante.

Au fil du temps, les termites peuvent dévaster les composants en bois et en bois des maisons, y compris les sols, les supports structurels et les cloisons sèches. Le problème est particulièrement aigu dans la moitié sud du pays, où les termites sont actifs presque toute l'année. Les maisons plus anciennes sont plus susceptibles d'avoir des infestations de termites actives ou des dommages de termites préexistants en raison de fondations ou de cloisons sèches compromises.

Selon la durée et la gravité de l'infestation, les réparations des dommages causés par les termites peuvent aller de réparations esthétiques (telles que le remplacement de planchers endommagés) qui coûtent quelques centaines de dollars à des projets d'assainissement structurel pouvant coûter 10 000 $ ou plus.

Les signes de dommages causés par les termites comprennent :

La prévention est la solution contre les termites la moins chère et la moins invasive :

Vos coûts de prévention dépendent de ce qui est nécessaire. Ils vont de fondamentalement gratuits (si vous ne tenez pas compte de la valeur de votre temps) pour enlever les arbustes et le paillis, à quelques milliers de dollars pour des terrasses à l'épreuve des termites ou des systèmes de drainage élaborés.

Pour les infestations en cours, engagez un professionnel de la lutte antiparasitaire pour réduire ou éliminer la colonie. Les exterminateurs facturent généralement entre 3 $ et 20 $ par pied linéaire (mesuré autour du périmètre de la maison), selon HomeAdvisor. Le périmètre moyen d'une maison varie de 150 à 200 pieds, alors attendez-vous à ce qu'un traitement complet coûte entre 450 $ et 3 200 $.

Gardez à l'esprit que votre coût total réel dépendra du type de fondation, de la gravité de l'infestation et du type de traitement utilisé. Les traitements chimiques, les tentes et les appâts ont tendance à être moins chers que la chaleur ou la fumigation.

Si vous détectez le problème avant d'acheter, peut-être lors d'une inspection professionnelle de la maison (qui coûte de 200 $ à 500 $ et est de toute façon fortement recommandée avant d'acheter une maison), obtenez une estimation de réparation auprès d'un entrepreneur général. Négociez ensuite avec le vendeur pour couvrir une partie ou la totalité des frais de réparation, ainsi que le coût des services professionnels de lutte antiparasitaire si l'infestation est toujours en cours.

Au fil du temps, les maisons exposées à une humidité excessive développent souvent des problèmes de moisissure et de mildiou. Bien que particulièrement fréquente dans les sous-sols et les salles de bains des maisons à climat humide, la croissance de micro-organismes liés à l'humidité peut se produire n'importe où. Le problème est plus susceptible de se produire dans les vieilles maisons car l'humidité s'infiltre plus facilement à travers les fondations fissurées et les tuyaux qui fuient. Cependant, comme les infestations peuvent commencer à l'intérieur des murs, il est possible de traverser une vieille maison infestée de moisissures à vendre sans se rendre compte qu'il y a un problème.

Bien que de petites quantités de moisissures intérieures soient autorisées et même attendues, une croissance incontrôlée peut aggraver les allergies et autres problèmes respiratoires (tels que l'asthme), même chez les enfants et les adultes en bonne santé. Des infections plus graves peuvent se développer chez les très jeunes, les très vieux et ceux dont le système immunitaire est affaibli.

De plus, la moisissure ronge ses surfaces hôtes, en particulier le bois, les cloisons sèches, le coulis et d'autres substances poreuses ou semi-poreuses. Des infestations de moisissures non contrôlées peuvent causer des problèmes structurels et rendre une maison temporairement ou définitivement inhabitable.

Votre solution à la moisissure et au mildiou dépendra de la gravité du problème :

Le plus grand danger d'un système de plomberie ancien ou de qualité inférieure est la possibilité d'une défaillance de la tuyauterie qui inonde la maison ou provoque des dégâts d'eau importants dans les murs et les sols. Une panne grave peut temporairement rendre la maison inhabitable et coûter des dizaines de milliers de dollars à nettoyer, bien que les dommages soient souvent couverts par l'assurance habitation. Cela peut également causer des problèmes à plus long terme, tels que des infestations de moisissures.

Avant d'acheter une maison plus ancienne, demandez au vendeur quel est l'âge du système de plomberie et quel est le matériau utilisé dans les tuyaux d'alimentation (eau douce) et de drainage. Alors que les tuyaux en laiton et en cuivre durent généralement 50 ans ou plus, les tuyaux en acier peuvent s'user après seulement 20 ans, selon HouseLogic. Les tuyaux en PEX, un matériau plastique de plus en plus courant dans les canalisations d'eau douce, durent généralement 40 ou 50 ans.

Une attention particulière est de mise si vos tuyaux de drainage sont en polybutylène, un matériau plastique grisâtre et flexible utilisé des années 1970 aux années 1990. Le chlore, qui se trouve dans l'eau de Javel et d'autres nettoyants ménagers, corrode les tuyaux en polybutylène au fil du temps et peut entraîner une défaillance spontanée.

Les dommages aux racines sont un autre problème de plomberie des maisons anciennes qui est particulièrement courant dans les quartiers à forte végétation - qui ont également tendance à être plus anciens et donc à avoir plus de vieilles maisons. Au fil du temps, les racines des arbres se frayent un chemin dans les anciens tuyaux de drainage sous ou à l'extérieur des fondations de la maison, traversant les joints de tuyaux et puisant dans l'approvisionnement en eau riche en nutriments qui coule à l'intérieur toute l'année.

Sans un entretien approprié, cela entraîne des obstructions et des refoulements qui peuvent interrompre les routines de lavage et causer des dégâts d'eau dans les parties basses de la maison. Rappelez-vous que les racines des arbres peuvent parcourir de longues distances sous terre. Il n'y a peut-être pas de coupable évident près de votre sortie de drain principal, mais cet arbre mature de l'autre côté de la rue ou sur le côté de votre maison pourrait être responsable.

Si vous envisagez une maison avec des tuyaux en polybutylène, demandez au vendeur d'installer (et de payer) de nouveaux tuyaux ou de réduire les coûts de remplacement du prix d'achat. S'ils refusent, demandez-vous si vous pouvez supporter vous-même les inconvénients et le coût du remplacement des tuyaux, ce que vous devriez faire dès que votre budget vous le permet pour minimiser les risques de défaillance.

Pour les autres matériaux de tuyauterie courants, il vous suffit de vérifier l'âge du système et de cibler une date plusieurs années avant la fin de sa durée de vie. Si vous prévoyez de rester propriétaire de la maison à cette date, commencez dès maintenant à épargner pour un remplacement complet du système, en gardant à l'esprit les effets de l'inflation.

Dans une maison de 1 500 pieds carrés avec deux salles de bains, les coûts de remplacement des tuyaux pour toute la maison varient de 4 000 $ à 10 000 $, selon HouseLogic. Le montant exact dépend du matériau du tuyau et du nombre de robinets d'eau. Les maisons plus grandes et les maisons avec plus de salles de bains coûtent plus de 10 000 $, alors budgétisez en conséquence.

Les réparations de dommages aux racines peuvent être encore plus coûteuses. Le remplacement d'un tuyau de drainage principal infesté de racines nécessite généralement une excavation, un multiplicateur de coût notoire. Attendez-vous à payer jusqu'à 25 000 $ si l'équipe de réparation doit creuser sous la dalle ou creuser une tranchée dans votre cour avant. D'autres facteurs incluent la longueur du tuyau et la profondeur d'excavation requise.

Les travaux de racine et ligne, qui enlèvent les racines existantes et installent des doublures imperméables qui empêchent toute intrusion supplémentaire, sont presque aussi coûteux : 5 000 $ à 15 000 $, en moyenne.

Les suppressions périodiques de racines sont beaucoup plus faciles pour le portefeuille : de quelques centaines de dollars à environ 1 000 dollars, selon la gravité du problème. Mais ils doivent être répétés tous les deux ans, et même alors, le problème s'aggrave lentement avec le temps.

Au fil du temps, la nature rattrape même les maisons les plus solidement construites. Les maisons plus anciennes sont sujettes à une variété de problèmes de fondation et de structure, tels que :

Ces problèmes sont particulièrement courants et ont tendance à se produire plus tôt dans les régions où l'humidité du sol est abondante, le substratum rocheux instable, l'activité sismique et d'autres périls. Bien que les propriétaires avertis détectent généralement les problèmes structurels avant qu'ils ne rendent les maisons inhabitables, les mesures correctives sont coûteuses et peu pratiques.

Les signes de problèmes de fondation ou de structure comprennent :

Tout problème apparent de fondation ou de structure nécessite l'avis d'un ingénieur en structure (500 $ en moyenne). Résoudre un problème de fondation modeste, comme une fissure dans le mur d'enceinte, peut coûter quelques centaines de dollars. Des problèmes plus graves, tels qu'un sol inégal nécessitant des piliers de soutien sous la fondation, peuvent coûter 10 000 $ ou plus. Et dans les zones sismiquement actives, des boulons d'ancrage de fondation sont requis ou recommandés - à un coût d'au moins 1 500 $ chacun. De nombreuses polices d'assurance habitation ne couvrent pas ces frais.

Si la fondation nécessite des réparations importantes ou un remplacement en gros, les coûts peuvent rapidement grimper. Attendez-vous à payer un minimum de 25 000 $ et jusqu'à 100 000 $ pour surélever votre maison et remplacer les fondations, selon HomeAdvisor. Encore une fois, l'assurance habitation ne couvre souvent pas ces coûts. Si vous envisagez sérieusement d'acheter une maison plus ancienne dont les fondations sont manifestement endommagées, tenez compte des coûts de réparation dans le prix de votre offre ou demandez au vendeur de régler les problèmes avant de conclure.

Notez également que le coût de la réparation des problèmes secondaires liés aux dommages aux fondations (tels que les sols, les murs et les portes endommagés au niveau supérieur) varie considérablement et peut ajouter des milliers ou des dizaines de milliers de dollars à votre projet. Ainsi, la facture totale pour rendre votre maison "comme neuve" après un remplacement complet des fondations - en supposant que cela soit même possible - pourrait bien dépasser 100 000 $.

Le radon est un gaz radioactif naturellement présent dans certains types de substrat rocheux. Une agence de protection de l'environnement montre un potentiel élevé de radon dans de vastes étendues du nord-est, du centre-sud, du centre-ouest et de l'Intermountain West, mais il peut se produire n'importe où.

Le radon pénètre dans les maisons par des fissures dans le périmètre des fondations et les murs du sous-sol, qui sont plus fréquents dans les maisons plus anciennes. Le gaz circule alors dans les maisons mal ventilées au fil du temps. Bien qu'il ne soit pas extrêmement toxique et qu'il ait peu d'impact sur la santé lorsqu'il est utilisé par intermittence et à petites doses, le radon est la principale cause de cancer du poumon chez les non-fumeurs. L'exposition au-delà de la concentration de sécurité généralement acceptée n'est pas recommandée pendant de longues périodes.

L'atténuation du radon consiste généralement à capturer le gaz dans le sol ou la roche entourant la fondation et à le canaliser jusqu'à un évent sur le toit, puis à sceller les fissures de la fondation pour éviter d'autres fuites. Cela peut également impliquer l'installation d'un ou plusieurs évents de dépressurisation à l'extérieur de la maison (évacuant le radon avant qu'il n'atteigne la fondation), ainsi que des ventilateurs à pression négative qui soufflent essentiellement le radon du sous-sol ou du niveau le plus bas dans le sol.

Selon la Kansas State University, le coût moyen d'un système d'atténuation du radon est d'environ 1 200 $. Mais le coût réel peut varier entre quelques centaines de dollars et plus de 3 000 $, selon la taille de la maison, le type de fondation et la gravité du problème.

Amazon vend des kits de test de radon pour moins de 20 $, mais vous devrez peut-être payer pour expédier le kit à un laboratoire certifié pour analyse. Néanmoins, votre coût total devrait être inférieur à 50 $, ce qui constitue un moyen peu coûteux de voir si vous devez faire appel à des professionnels.

Les maisons plus anciennes ont tendance à avoir des toits plus anciens, qui se détériorent peut-être. Cela présente de nombreux problèmes, notamment des infestations de ravageurs, des dégâts d'eau à l'intérieur et une isolation moins efficace. Les problèmes découlant d'un toit compromis, en particulier une fois que les fuites intérieures commencent à se produire régulièrement, peuvent coûter des dizaines de milliers de dollars à réparer et peuvent ne pas être couverts par l'assurance habitation.

Les signes avant-coureurs de problèmes potentiels de toit comprennent :

Avant d'acheter une maison plus ancienne, évaluez l'âge et l'état du toit au mieux de vos capacités. À moins que le vendeur ne mette le toit en place, il se peut qu'il ne sache pas quand il a été installé, alors envisagez d'engager un inspecteur en toiture (100 $ à 800 $) s'il y a des signes évidents d'usure.

Ensuite, considérez la durée de vie probable de votre toit actuel et son remplacement potentiel :

Au sein de ces catégories, la qualité de la construction compte. Par exemple, sur les toits de bardeaux en pente, une couche de revêtement en caoutchouc ou en thermoplastique peut faire la différence entre un toit qui s'effondre à 15 ans et un autre qui continue de s'effondrer bien au-delà. Bien sûr, quel que soit le matériau, la durée de vie réelle d'un toit dépend de la qualité de l'installation, des antécédents d'entretien, de la pente du toit et du climat local.

Les coûts de remplacement varient considérablement selon le matériau, mais vous pouvez vous attendre à dépenser entre 5 000 $ et plus de 15 000 $ pour remplacer un toit en bardeaux d'asphalte au complet. Les toits en ardoise (pierre) coûtent en moyenne entre 20 000 $ et 40 000 $ à remplacer. Dans les deux cas, l'inflation a eu un impact sur les budgets des projets en raison de la flambée des coûts des matériaux.

Si les problèmes de toit sont confinés à une petite zone et que le toit n'est pas proche de la fin de sa durée de vie prévue, vous pouvez économiser de l'argent en remplaçant ou en réparant uniquement la section endommagée. Si le toit est plus ancien ou très endommagé, il est financièrement logique à long terme de remplacer l'ensemble, ou au moins un côté entier.

Les vieilles maisons sont plus susceptibles d'avoir des fenêtres plus anciennes et inefficaces. Le principal inconvénient des fenêtres inefficaces est l'augmentation des factures d'électricité, car le système de climatisation de la maison doit travailler plus fort pour compenser les fuites.

Selon le programme ENERGY STAR du gouvernement fédéral, l'installation de la classe de fenêtres la plus efficace dans toute votre maison peut réduire votre facture d'électricité annuelle jusqu'à 600 $, selon la taille de votre maison et l'endroit où vous habitez. Vous pourriez également être admissible à des crédits d'impôt fédéraux en vertu de la Loi sur la réduction de l'inflation, jusqu'à 1 200 $ par projet. Ce crédit doit être partagé avec d'autres types de projets, comme l'isolation des murs et des combles, si vous en faites plus d'un au cours d'une même année d'imposition).

Traitez temporairement les fenêtres inefficaces avec des méthodes de chauffage et de refroidissement passifs, comme fermer les fenêtres et les stores les jours chauds et les ouvrir la nuit, et en utilisant un film plastique (10 $ à 20 $, en moyenne) pour sceller les fuites pendant l'hiver. Sceller les fissures autour de vos fenêtres et renforcer l'isolation de votre maison, une solution plus permanente, peut coûter jusqu'à 1 000 $.

La solution ultime aux fenêtres qui fuient consiste simplement à remplacer les anciennes fenêtres par des fenêtres plus efficaces. Alors que le remplacement judicieux des fenêtres est souvent cité comme l'un des meilleurs projets de rénovation domiciliaire pour réduire les coûts de propriété à long terme, gardez à l'esprit que les fenêtres super efficaces sont coûteuses. Les installer dans toute votre maison pourrait vous coûter 10 000 $ ou plus, ce qui signifie que vous pourriez ne jamais récupérer votre investissement même après avoir pris en compte les crédits d'impôt et les économies d'énergie.

Les problèmes électriques se répartissent en deux catégories : commodité et sécurité.

Premièrement, la commodité : à moins que leurs systèmes électriques n'aient été mis à jour, les maisons plus anciennes manquent d'un nombre suffisant de prises électriques pour répondre à notre dépendance collective aux appareils électroniques. Ils peuvent également ne pas disposer d'une alimentation électrique suffisante pour gérer les appareils modernes gourmands en énergie, tels que les pompes à chaleur pour toute la maison, les cuisinières à induction et les chargeurs de véhicules électriques.

Deuxièmement, et plus important encore, la sécurité : la durée de vie du câblage électrique lui-même est limitée par la durée de vie de l'isolation du fil. Le câblage installé avant 1960 dure environ 70 ans, tandis que le câblage plus récent devrait durer au moins 100 ans. Une fois que l'isolation se détériore au point que le fil réel est exposé, le risque d'incendie électrique, de chocs, de courts-circuits et de pannes de courant localisées (dans une ou plusieurs pièces) augmente considérablement. Ne laissez pas le câblage de votre maison atteindre ce point.

Les panneaux de service électrique et les disjoncteurs sont également sujets à la détérioration. Les panneaux de service durent 60 ou 70 ans, tandis que les disjoncteurs durent 30 ou 40. Des panneaux et des disjoncteurs défaillants peuvent provoquer des chocs, des pannes de courant, des incendies et d'autres dangers.

Notez que les dégâts d'eau, les incendies, les infestations de ravageurs et d'autres événements inhabituels peuvent endommager tout ou partie des composants d'un système électrique, nécessitant une réparation ou un remplacement bien avant qu'ils n'atteignent leur durée de vie.

Les travaux électriques sont dangereux et déroutants pour les novices, évitez donc de suivre la voie du bricolage avec votre projet électrique. Au lieu de cela, engagez un électricien agréé.

Un électricien qualifié prend généralement 30 à 60 minutes pour installer une seule prise, à un coût d'environ 100 $ à environ 500 $, mais le coût moyen se situe dans la partie inférieure de cette fourchette. Si un nouveau circuit est nécessaire, le coût sera plus élevé, mais pas excessivement.

Un nouveau panneau de service commence à environ 900 $, mais une option à intensité plus élevée (qui peut être requise pour les appareils à haute puissance) coûte plus cher : jusqu'à 2 500 $ pour un nouveau service de 200 ampères et jusqu'à 4 000 $ pour un nouveau service de 400 ampères.

Les maisons anciennes sont plus susceptibles d'avoir de vieux équipements mécaniques, tels que des chauffe-eau, des fournaises et des climatiseurs, ainsi que des appareils électroménagers plus anciens. La durée de vie mécanique et des appareils varie selon l'article, la marque et la charge de travail. En moyenne, on s'attend à ce que les principaux équipements et appareils mécaniques vieillissent comme suit :

Les équipements proches de la fin de leur durée de vie utile sont plus susceptibles de tomber en panne, ce qui soulève la possibilité d'une situation gênante ou dangereuse - telle que la chaleur sortant en plein hiver ou un incendie électrique - qui doit être traitée immédiatement. De plus, les équipements plus anciens sont généralement moins éconergétiques, ce qui entraîne une augmentation des coûts des services publics.

Les maisons plus anciennes avec des équipements mécaniques et des appareils récemment mis à jour rapportent généralement une prime. Si vous êtes prêt à acheter des appareils mécaniques et électroménagers plus anciens, recherchez chaque unité et déterminez combien de temps elle peut durer. Établissez un calendrier de remplacement en fonction de votre horizon temporel et commencez à économiser pour les projets les plus urgents. S'il reste 15 ans à votre fournaise et que vous prévoyez vendre dans cinq ans, le remplacement n'est pas nécessaire.

Les coûts de remplacement des appareils mécaniques et électroménagers varient selon l'article et la marque.

Les fournaises au gaz naturel coûtent environ 3 000 $ à 7 000 $, en moyenne, avec les conduits existants. Les pompes à chaleur peuvent coûter moins cher si elles peuvent être reliées à des conduits existants. Les pompes à chaleur sans conduit coûtent généralement 5 000 $ ou plus par zone, bien que vous puissiez obtenir une offre sur les systèmes à trois zones ou plus. Cependant, les pompes à chaleur ont des coûts d'exploitation inférieurs car elles sont beaucoup plus efficaces que les radiateurs à gaz ou électriques traditionnels.

Les chauffe-eau sans réservoir efficaces peuvent coûter jusqu'à 6 000 $, bien que le coût d'installation moyen (par Fixr) soit plus proche de 3 000 $. Les chauffe-eau traditionnels à gaz ou électriques coûtent encore moins cher, entre 1 000 et 2 500 dollars. Un chauffe-eau à pompe à chaleur coûte entre 2 000 $ et 5 000 $, mais les coûts de fonctionnement à vie sont inférieurs à ceux du gaz ou de l'électricité traditionnelle.

Grâce à la Loi sur la réduction de l'inflation, votre achat de thermopompe peut être admissible à un impressionnant crédit d'impôt fédéral — jusqu'à 2 000 $ ou 30 % du coût total du projet. Les crédits d'impôt de l'État et les remises sur les services publics peuvent s'ajouter à cette incitation, vous permettant d'économiser jusqu'à 8 000 $ à certains endroits. Ainsi, même si le coût de votre poche est un peu plus élevé, votre coût net sera probablement inférieur à celui d'un appareil conventionnel.

Si vous prévoyez à l'avance de remplacer votre ancien chauffe-eau ou votre ancien lave-linge, trouver de la place dans le budget de votre ménage ne sera pas une tâche impossible. Mettre en place un compte d'épargne ou du marché monétaire portant intérêt, assuré par la FDIC et spécifiquement affecté au projet.

Mais un remplacement inattendu peut vraiment vous coûter cher, surtout s'il y a des dommages. Un ami de la famille a récemment dû remplacer son ancienne sécheuse après qu'un incendie électrique massif a été déclenché par un câblage défectueux et exacerbé par un évent de sécheuse obstrué. Y compris le nettoyage, la facture s'élevait à plus de 20 000 $, bien que sa police d'assurance habitation couvrait la majeure partie du coût.

Les maisons plus anciennes ont généralement plus d'un ancien résident, et parfois beaucoup plus. Tous ces anciens propriétaires avaient le droit de faire ce qu'ils voulaient avec la propriété.

Alors que de nombreuses maisons plus anciennes conservent le charme et la fonction de leur construction d'origine, d'autres ont une foule de mises à jour inutiles ou anachroniques qui nuisent à l'expérience du propriétaire et augmentent potentiellement le coût de possession. Les mises à jour particulièrement coûteuses qui peuvent devoir être corrigées peu de temps après l'emménagement comprennent :

Avant d'acheter notre maison actuelle, ma femme et moi sommes allés à une journée portes ouvertes dans une maison centenaire avec un sous-sol à moitié fini, un porche à moitié fini et un travail de peinture extérieure littéralement transparent. La maison avait été achetée quelques mois plus tôt pour bien moins que le prix demandé actuel, suggérant que le propriétaire actuel avait tenté de renverser la maison et était devenu submergé. Notre agent immobilier a fait remarquer : « On dirait que ce type a manqué d'argent et a été renfloué.

Tant qu'ils ne sont pas dangereux, vous pouvez vivre avec des fonctionnalités inutiles ou obsolètes jusqu'à ce que vous ayez de la place dans votre budget pour les réparer. Le coût de ces correctifs varie considérablement. Une mise à jour complète de la cuisine coûte généralement au nord de 20 000 $, tandis que le remplacement de moulures obsolètes ou la rectification d'un horrible travail de peinture intérieure peut ne coûter que quelques centaines.

Les ajouts à moitié terminés, tels que le porche du flip abandonné mentionné ci-dessus, sont une autre affaire. Ils peuvent être dangereux, en particulier pour les jeunes enfants, et peuvent fournir des points d'accès pour les insectes et les rongeurs. Réfléchissez à deux fois avant d'acheter une maison plus ancienne avec trop de mises à jour bancales ou de touches de conception désordonnées, car elles masquent souvent des problèmes plus importants.

Par exemple, nous avons découvert plus tard que le flip abandonné avait de sérieux problèmes de fondation qui coûteraient des dizaines de milliers de dollars à réparer. L'ampleur du problème de fondation a probablement obligé le flipper à s'éloigner de la propriété avant de terminer le travail.

Les vieilles maisons ont parfois trop de charme. Selon le style, l'emplacement et l'histoire d'une maison particulière, certaines caractéristiques d'origine peuvent être obsolètes, non conformes aux codes de construction actuels ou réellement dangereuses. Les exemples comprennent:

Notre maison actuelle est de loin le plus bel endroit que nous ayons jamais vécu, mais elle a néanmoins un escalier raide et sinueux que nous serions mal à l'aise pour permettre à un tout-petit de traverser, ainsi qu'une cheminée obsolète qui montre des signes précoces de détérioration.

De nombreuses juridictions sont indulgentes à l'égard des caractéristiques inférieures aux normes ou contraires au code dans les résidences occupées par le propriétaire, par rapport aux propriétés locatives ou commerciales. Par conséquent, vous n'aurez probablement pas à régler ces problèmes après avoir pris possession de votre ancienne maison, à moins qu'ils ne menacent d'autres propriétés (par exemple, en dirigeant les eaux de ruissellement excessives vers les fondations voisines). Cependant, la résolution de ces problèmes peut préserver ou augmenter la valeur de votre maison, sans parler d'améliorer la sécurité et le confort de ses occupants.

Certains problèmes ont des solutions simples et abordables. Par exemple, la sécurité enfant de notre escalier raide consiste simplement à installer une porte verrouillable ou une barrière pour enfants à l'entrée. D'autres, comme une cheminée en ruine, nécessitent un entretien régulier (réparation des solins et des matériaux de toiture endommagés) qui peut coûter quelques centaines de dollars par an.

Vous ne le devineriez pas d'après la litanie des problèmes potentiels auxquels les propriétaires de vieilles maisons peuvent être confrontés, mais la propriété d'une maison ancienne a aussi ses avantages. Les maisons plus anciennes sont souvent idéalement situées dans des quartiers établis et riches en commodités; à l'intérieur, ils offrent beaucoup de charme et d'opportunités de capitalisation.

Étant donné que la plupart des villes se développent au fil du temps, les maisons plus anciennes ont tendance à être situées plus près des centres-villes riches en employeurs et en commodités. Un emplacement pratique offre de nombreux avantages en termes de gain de temps et de santé, tels que des trajets plus courts (et la possibilité d'utiliser les transports en commun ou de se déplacer à vélo) et des trajets de magasinage plus faciles.

En revanche, les nouvelles maisons occupées par leur propriétaire ont tendance à être construites là où le terrain est le moins cher, souvent en périphérie des villes existantes. De tels endroits ne sont pas toujours pratiques.

Cependant, ces règles ne sont pas universelles. Les grandes villes ont beaucoup de condos nouvellement construits au centre-ville ou à proximité, et de nombreuses maisons rurales sont assez anciennes.

Bien que certaines maisons plus anciennes manquent de caractère, beaucoup présentent des caractéristiques charmantes et spécifiques à la période qui sont agréables à l'œil et peuvent augmenter la valeur de revente. Par exemple, les armoires de rangement et de présentation intégrées dans la salle à manger de notre ancienne maison ont certainement influencé notre décision d'achat, car elles étaient à la fois esthétiques et pratiques. Dans notre région, les seules maisons neuves qui contiennent de tels meubles intégrés étaient bien en dehors de notre gamme de prix et de notre quartier préféré.

Dans les villes et les villages, les maisons plus anciennes sont souvent situées dans des quartiers établis avec des propriétaires de longue date qui se soucient de la région et de la communauté, d'un aménagement paysager mature et d'un couvert arboré, et d'un sens général de la communauté. Ces zones sont également plus susceptibles d'être connectées aux infrastructures municipales, telles que les réseaux d'égout et d'aqueduc.

En revanche, les quartiers moins établis ont tendance à avoir moins d'engagement communautaire, en particulier si les maisons sont très récentes et que la plupart des résidents sont des professionnels occupés qui n'ont pas le temps d'engager leurs voisins. De plus, les nouvelles subdivisions semblent sombres jusqu'à ce que les arbres et arbustes nouvellement plantés se remplissent.

Selon le style de construction et l'emplacement, une maison plus ancienne peut être construite de manière plus solide et durable que les maisons plus récentes. Cela est particulièrement vrai pour les nouvelles maisons économiques dans les lotissements récents, qui sont généralement construites par de grandes entreprises ayant la capacité de produire en masse les structures à moindre coût.

Là encore, certaines des premières banlieues américaines étaient des lotissements construits en série peu après la Seconde Guerre mondiale. Lorsque vous envisagez de construire une maison selon des spécifications normalisées, renseignez-vous le plus possible sur les matériaux, les méthodes et la main-d'œuvre utilisés par l'entreprise de construction.

Les propriétaires créatifs, entreprenants et diligents voient une opportunité dans les défauts des vieilles maisons. Chaque cuisine mal conçue, sous-sol inachevé ou cour non aménagée est un projet en attente. Une rénovation ou une mise à jour bien choisie et bien exécutée peut augmenter la valeur estimative d'une maison, et sa valeur de revente éventuelle, de plus que le coût du projet.

Votre budget est susceptible de limiter la portée de votre vision, en particulier juste après votre emménagement. Mais les projets de renforcement des capitaux propres deviennent plus gérables lorsqu'ils sont planifiés et budgétisés bien à l'avance. Ma femme et moi sommes déjà en train de lancer des idées (et d'économiser) pour un sous-sol fini et un tout nouveau garage détaché, même si nous ne commencerons pas l'un ou l'autre projet de si tôt.

Même une maison ancienne charmante et magnifiquement mise en scène dans un quartier pratique et uni est susceptible de présenter certains des inconvénients mentionnés ci-dessus. Si vous choisissez de résoudre la plupart ou tous les problèmes au fur et à mesure qu'ils surviennent, vous finirez probablement par dépenser des dizaines de milliers de dollars pendant votre séjour à la maison.

Alternativement, si vous choisissez d'ignorer les problèmes graves ou de ne faire que le strict minimum pour les résoudre, vous devrez probablement accepter un prix de vente inférieur ou couvrir le coût des réparations majeures juste avant de vendre. Quoi qu'il en soit, vous pourriez limiter ou annuler le rendement global de votre investissement immobilier en achetant une maison plus ancienne.

Cela ne veut pas dire que les nouvelles maisons ne nécessitent pas d'investissements majeurs en réparation et en entretien au fil du temps. Et les nouvelles maisons s'accompagnent souvent de dépenses supplémentaires auxquelles les propriétaires de maisons plus anciennes ne sont pas susceptibles de faire face, comme les frais d'association des propriétaires. En fin de compte, il est plus important de choisir la maison qui vous convient, à vous et à votre famille, que d'être obsédé par ce qui pourrait mal tourner avec votre nouvelle demeure.